Kopers van een onroerend goed kunnen in geval van het ontbreken van het bodemattest de nietigheid van de overeenkomst. Zij kunnen dit echter niet zomaar doen. Zij moeten een valabele reden hebben om deze nietigheid in te roepen en het louter ontbreken van een attest op het ogenblik van de ondertekening van de overeenkomst is op zich onvoldoende.
Wanneer de kopers zonder opgave van welke andere reden dan ook de nietigheid van de overeenkomst inroepen dan maken zij misbruik van dit recht. Zij tonen niet aan enig voordeel te hebben bij hun vordering, terwijl daar tegenover de inwilliging ervan ontegensprekelijk van aard is schade te berokken aan de verkopers. Temeer wanneer zoals te dezen daar naderhand is gebleken dat er een bodemattest, dat voldoet aan de voorwaarden gesteld in de overeenkomst opgenomen opschortende voorwaarde, werd afgeleverd enkele maanden vóór de ondertekening van de overeenkomst.
( ... )
Voorgaanden
Op 23 juli 2011 is tussen geïntimeerden als kopers, en appelanten als verkopers, een verkoopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot een studio gelegen te Oostende
( ... ).
Er werd een voorschot betaald van € 8. 700,00 en er werd bedongen dat de notariële akte diende te worden verleden binnen de drie maanden.
Jennifer CALLEBAUT , De verkoop van een appartement is wel degelijk bedreigd met een relatieve nietigheid als de informatieplicht uit de Appartementswet werd miskend, TBBR 2017/5, 320
Het Hof van Cassatie stelt in dit arrest dat het loutere feit dat de inhoud van het bodemattest slechts na de onderhandse akte wordt bekendgemaakt aan de koper, is reeds een nietigheidsgrond. Het bodemattest dient dus een wezenlijk onderdeel uit te maken van de onderhandse akte (Brussel 25 november 2003, RW 2006-07, 59; J. Ceenaeme, «Bodemattest nodig bij onderhandse akte», Vastgoed info 2010, nr. 15, (2), 4; G. Van Hoorick, Bodemsanering, Mechelen, Kluwer, 2010, p. 26, nr. 50).
Maar deze visie wordt niet gedeeld door een meerderheid van de rechtspraak en rechtsleer die weigert de nietigheidsvordering in te willigen wanneer de verkrijger geen schade of rechtmatig belang kan aantonen. Hieruit volgt in deze tweede stelling dat de enkele afwezigheid van een bodemattest bij het sluiten van de onderhandse akte voor de verkrijger op zich onvoldoende is om aan zijn verbintenissen te ontsnappen en om derhalve de nietigheid van de overeenkomst te vorderen (Brussel 27 mei 1998, AJT 1998-99, 1043; Gent 20 oktober 2004, RABG 2006, 45; Antwerpen 3 december 2007, NJW 2009, 410; Rb. Leuven 14 juli 1999, T.Not. 1999, 631; Rb. Hasselt 5 juni 2000, TMR 2001, 58; Rb. Gent 6 februari 2001, TOGOR 2001, 167, noot A. Van Brabant; Rb. Hasselt 25 februari 2002, NJW 2002, 213; P. De Smedt, «De sanctie van de ontijdige mededeling van een bodemattest bij de overdracht van grond», AJT 1998-99, (1045), 1049; A. Van Brabant, noot onder Rb. Gent 6 februari 2001, TOGOR 2001, (174), 175; J.H. Herbots, S. Stijns, E. Degroote, W. Lauwers en I. Samoy, «Overzicht van rechtspraak: Bijzondere overeenkomsten. 1995-1998», TPR 2002, p. 134, nr. 159; I. Gerlo, «Bodemsaneringswetgeving en de overdracht van onroerend goed. Actuele stand van zaken in de drie gewesten», Not. Fisc. M. 2005, (299), 308; R. Slabbinck, «Gevolgen van de laattijdige mededeling van een bodemattest bij de overdracht van grond. De laattijdige mededeling van een blanco bodemattest toch «sanctioneerbaar»», RABG 2006, (51), 52; C. De Wulf, «Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk», T.Not. 2008, bijzonder nummer (1), p. 75, nr. 144; T. Malfait, «Nietige koopovereenkomst wegens ontbrekend bodemattest», NJW 2009, (384), 389). Wanneer op basis van een te laat meegedeeld bodemattest wordt aangetoond dat er geen verontreiniging bekend is, lijdt de verkrijger geen nadeel en moet hij niet langer door de nietigheidssanctie worden beschermd. Enkel wanneer het bodemattest nadelige informatie aan het licht brengt, kan de verkrijger zich beroepen op het vormgebrek en kan hij op die basis een nietigheidsvordering instellen. Een juridische grondslag hiervoor wordt traditioneel gezocht in het verbod van rechtsmisbruik (Gent 20 oktober 2004, RABG 2006, 45; Rb. Hasselt 5 juni 2000, TMR 2001, 58; Rb. Hasselt 25 februari 2002, NJW 2002, 213; P. De Smedt, o.c., AJT 1998- 99, 1049; C. De Wulf, o.c., T.Not. 2008, bijzonder nummer, p. 54, nr. 115; R. Slabbinck, o.c., RABG 2006, 52).
De tegenstelling tussen deze 2 stellingen wordt verder uitgewerkt en toegelicht in de NOOT – Nietigheid als sanctie wegens miskenning van de informatieplicht van art. 101 Bodemdecreet: te pas en te onpas van Julie del Corral, RW 2010-2011, 1520, onder het geannoteerd arrest.