Een opschortende voorwaarde in een verkoopsovereenkomst beoogt een overeenkomst tussen partijen te sluiten, gegeven een (belangrijke) onzekere factor is. De overeenkomst zal dus reeds ontstaan vanaf de ondertekening, maar de uitvoering zal afhankelijk zijn van de realisatie van de opschortende voorwaarde.
Op grond van artikel 1181 Burgerlijk Wetboek is een verbintenis onder een opschortende voorwaarde aangegaan, die welke afhangt ofwel van een toekomstige of onzekere gebeurtenis, ofwel van een gebeurtenis die reeds heeft plaatsgehad maar aan de partijen nog onbekend is.
Aangezien, hangende de voorwaarde de overeenkomst reeds bestaat, rusten er op de partijen reeds verplichtingen.
Zo mag de schuldenaar, krachtens artikel 1178 Burgerlijk Wetboek, de normale vervulling van de voorwaarden niet verhinderen.
De houding van de schuldenaar heeft een foutief karakter wanneer de schuldenaar nalaat de inspanningen te leveren die een normaal voorzichtig en vooruitziend persoon in dezelfde omstandigheden zou hebben gedaan.
Aangezien de verbintenis onder opschortende voorwaarde en de overeenkomst reeds bestaan, wordt aangenomen dat deze te goeder trouw moeten worden uitgevoerd, hetgeen impliceert dat de schuldenaar de verwezenlijking van de voorwaarde moet bevorderen.
Er moet in deze context gesproken van een positieve loyauteitsverplichting van de schuldenaar, voor de verwezenlijking van de voorwaarde, de inspanningen moet leveren die men in redelijkheid van hem mag verwachten.
Heeft de foutieve houding van de koper de realisatie van de opschortende voorwaarde verhinderd, dan wordt de voorwaarde geacht vervuld te zijn en wordt de verbintenis opeisbaar.
De sanctie bestaat er dan in dat de koper zijn verbintenis te als koper moet nakomen. De schuldeiser zal derhalve gerechtigd zijn om het zij gedwongen uitvoering, hetzij de ontbinding met eventueel een schadevergoeding te vorderen
In deze zaak werd een verkoop van onroerend goed afgesloten onder volgende opschortende voorwaarden:
• dat aan de koper een milieuvergunning wordt uitgereikt voor het uitbaten van een manege/stoeterij
• dat aan de koper met betrekking tot de bouwovertredingen geen belangrijke financiële gevolgen ontstaan uit het eventuele herstel in de oorspronkelijke staat of de eventuele regularisatie
Het hof was van oordeel dat de koper ten onrechte weigerde de notariële akte tot aankoop van het onroerend goed te verlijden.
Johanna Waelkens, Positieve Loyauteitsverplichting, NJW 2017, 120
Middels arrest van 5 juni 1981 (R.W., 1981-1982, kol. 245-252 met medegepubliceerde conclusie OM) stelde het Hof van Cassatie dat de overeenkomst waarin een verplichting werd aangegaan onder opschortende voorwaarde bestaat zolang die voorwaarde hangende is, zelfs indien de uitvoering van de verplichting geschorst is; de overeenkomst doet aldus tussen partijen rechten en verplichtingen ontstaan en de partij die haar verplichtingen niet nakomt, kan schadeplichtig zijn . (Art. 1181 B.W.).
Zie ook Cass., 9 feb. 1933, (Bull. en Pas., 1933, I, 103);
KLUYSKENS : Beginselen van Burgerlijk Recht, I, De Verbintenissen, nr. 105; DE PAGE : Traité élémentaire de droit civil belge, I, nr. 153bis. De conclusie van het openbaar ministerie bij dit arrest verscheen in R.W., 1981-1982, kol. 245.
De meest voorkomende opschortende voorwaarden in verkkopovereenkomsten van onroerende goederen is deze van het bekomen van ee krediet door de koper en het bekomen van bouwvergunning of milieuvergunning.
Beide partijen hebben belang bij de zeer gedetailleerde omschrijving en beschrijving van de opschortende voorwaarde, inzake de termijn, de bewijslast, de precieze inhoud van de voorwaarde, op wie de last/inspanning rust, waaruit de omstandigheid waaraan de opschortende voorwaarde zou moeten blijken, hoe de andere partij zal geïnformeerd worden, welke stappen er zullen gezet worden.