De buitengerechtelijke bekentenis is niet toegelaten bij plechtige contracten omdat de vormvoorwaarden daar gelden als vereiste voor de geldigheid van het contract. Bij gebreke van die vormvoorwaarden is de overeenkomst niet geldig tot stand gekomen en kan ze ook niet worden bewezen door een bekentenis.
Een buitengerechtelijke bekentenis is een verklaring waarmee een partij het bestaan van een rechtshandeling of de juistheid van het feit, door een andere partij tegen haar aangevoerd, erkent en die wordt afgelegd buiten een geding dat betrekking heeft op het feit in kwestie. De buitengerechtelijke bekentenis kan uitgaan van de partij of haar gevolmachtigde.
Het Antwerps e-mailarrest van 19 december 2016, NJW 2017, 232
[...]
Het hof oordeelt als volgt:
Een consensuele overeenkomst is een overeenkomst die rechtsgeldig tot stand komt ingevolge loutere wilsovereenstemming tussen de partijen.
De geldige totstandkoming van een plechtig contract veronderstelt, behalve die wilsovereenstemming, ook de vervulling van een door de wet opgelegde vormvereiste.
Artikel 1583 Burgerlijk Wetboek bepaalt:
Het Antwerps e-mailarrest van 19 december 2016, NJW 2017, 232
[...]
Het hof oordeelt als volgt:
Een consensuele overeenkomst is een overeenkomst die rechtsgeldig tot stand komt ingevolge loutere wilsovereenstemming tussen de partijen.
De geldige totstandkoming van een plechtig contract veronderstelt, behalve die wilsovereenstemming, ook de vervulling van een door de wet opgelegde vormvereiste.
Artikel 1583 Burgerlijk Wetboek bepaalt:
“Hij (bedoeld wordt: verkoopovereenkomst) is tussen partijen voltrokken en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van van de verkoper, zodra er een overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is.”
Bij toepassing van deze wetsbepaling wordt algemeen aangenomen dat, in principe, de verkoopovereenkomst een consensuele overeenkomst is.
Dat principe geldt evenwel niet onverminderd (meer) voor alle verkoopovereenkomst en zonder onderscheid. Voor de geldige totstandkoming van verkoopovereenkomsten die in het bijzonder onroerende goederen tot voorwerp hebben, staat de loutere wilsovereenstemming tussen de partijen niet (meer) en gelden specifieke door de wet opgelegde vormvereisten.
In dat verband kan bijvoorbeeld verwezen worden naar artikel 101 van het decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming en artikel 116 van ditzelfde decreet.
Gelet op de bepalingen van voormeld decreet is voor de rechtsgeldige totstandkoming van een verkoopovereenkomst betreffende onroerende goederen de redactie van onderhandse akte vereist waarin de inhoud van het bodemattest wordt opgenomen.
Vandaar dat de verkoopovereenkomst betreffende onroerende goederen veeleer een plechtig contract is.
De wet van 11 maart 2003 betreffende bepaalde juridische aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij.
De geïntimeerden werpen tegen dat deze wet hier niet toepasselijk is. Een transactie geschiedde tussen twee natuurlijke personen.
Het hof oordeelt dat deze wet toepasselijk is op langs elektronische weg gesloten overeenkomsten, ook wanneer deze plaatsgrijpen tussen particulieren.
De wet is immers toepasselijk op de diensten van de informatiemaatschappij.
Het e-mail verkeer is een dienst van de informatiemaatschappij. Het is een dienst die gewoonlijk tegen vergoeding langs elektronische weg op afstand en op individueel verzoek van een afnemer van een dienstverrichting verricht wordt.
De appellant haalt aan dat voormelde wet het bewijs van een overeenkomst met de verkoop van een onroerend goed aan de hand van e-mailverkeer uitsluit.
Art. XII.15.WEB stelt
Ҥ 1. Aan elke wettelijke of reglementaire vormvereiste voor de totstandkoming van contracten langs elektronische weg is voldaan wanneer de functionele kwaliteiten van deze vereiste zijn gevrijwaard.
§ 2. Voor de toepassing van § 1, moet in overweging worden genomen dat :
- aan de vereiste van een geschrift is voldaan door een opeenvolging van verstaanbare tekens die toegankelijk zijn voor een latere raadpleging, welke ook de drager en de transmissiemodaliteiten ervan zijn;
- aan de uitdrukkelijke of stilzwijgende vereiste van een handtekening is voldaan wanneer deze laatste beantwoordt aan de voorwaarden van ofwel artikel 1322, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, ofwel van artikel 3.12. van verordening 910/2014;
- aan de vereiste van een geschreven vermelding van degene die zich verbindt, kan worden voldaan door om het even welk procédé dat waarborgt dat de vermelding effectief uitgaat van deze laatste.]
Art. XII.16. WEB stelt
“Artikel XII.15 is niet van toepassing op de contracten die tot één van de volgende categorieën behoren :
1° contracten die rechten doen ontstaan of overdragen ten aanzien van onroerende zaken, met uitzondering van huurrechten;[…]
Het staat vast dat de totstandkoming van een overeenkomst via uitwisseling van e-mails te aanzien is als de totstandkoming van een contract langs elektronische weg.
Uit de wettelijke bepalingen van de wet elektronische handel volgt dat een koop-verkoop-overeenkomst met betrekking tot een onroerend goed, zoals in dit geval, niet totstand kan komen via elektronische weg (lees via e-mail).
De wet spreekt over “totstandkoming”.
De geïntimeerden kunnen zich niet baseren op het e-mailverkeer om het bewijs te leveren van het bestaan van de overeenkomst.
Rijst de vraag of deze mail dan kunnen gelden als een begin van bewijs.
Ook hier moeten negatief worden op geantwoord let op de artikelen XII. 15 §2/3 lid en XII 16 wet economisch recht.
Buitengerechtelijke bekentenis?
Verder werpen de geïntimeerden op dat er sprake is van een buitengerechtelijke bekentenis.
Een buitengerechtelijke bekentenis is een verklaring waarmee een partij het bestaan van een rechtshandeling of de juistheid van het feit, door een andere partij tegen haar aangevoerd, erkent en die wordt afgelegd buiten een geding dat betrekking heeft op het feit in kwestie. De buitengerechtelijke bekentenis kan uitgaan van de partij of haar gevolmachtigde.
De buitengerechtelijke bekentenis is echter niet toegelaten bij plechtige contracten omdat de vormvoorwaarden daar gelden als vereiste voor de geldigheid van het contract. Bij gebreke van die vormvoorwaarden is de overeenkomst niet geldig tot stand gekomen en kan ze ook niet worden bewezen door een bekentenis.
Ten overvloede:
De e-mailberichten waarnaar de geïntimeerden verwijzen zijn niet opgesteld nadat de beweerde rechtshandeling is tot stand gekomen en met als doel het bestaan ervan te bevestigen, zodat van een buitengerechtelijke bekentenis geen sprake kan zijn.
Hoe dan ook is niet alleen het bewijs maar ook en zelfs de totstandkoming van contracten houdende de overdracht van onroerende goederen langs elektronische weg uitgesloten.
Uit de inhoud van de mails kan enkel afgeleid worden dat partijen in onderhandeling waren. Een definitief akkoord was nog niet bereikt. Uit de inhoud van de mail van de eerste appellant in naam van beiden kan geenszins een bevestiging van het aangaan van een afgesloten overeenkomst met de geïntimeerden worden afgeleid.
Kortom: de geïntimeerden bewijzen niet dat een koop-verkoopovereenkomst tot stand is gekomen.
De oorspronkelijke vordering van de geïntimeerden is dan ook ontvankelijk doch ongegrond.
De overige uitvoerige argumentatie van partijen-zoals onder meer deze in verband met de aard van de makelaarsovereenkomst/schijnmandaat, de totstandkoming van een overeenkomst bij publieke te koopstelling, aanbod en aanvaarding, de essentiële bestanddelen van de overeenkomst en in ondergeschikte orde de mogelijkheid tot herleiding van de gevorderde schadevergoeding en de geoorloofdheid van een schadebeding-doet dan ook niet langer ter zake en doet alleszins geen afbreuk aan voorgaand oordeel.
[...]
Noot: Jennifer Callebaut, verkoop woning via e-mail, het Antwerpse e-mail arrest van 19 december 2016, NJW 2017,210-215