Door een onvoorwaardelijke en voorbehoudloze aanbod van de koper en de aanvaarding ervan door de verkoper komt een verkoopovereenkomst tot stand. Dit behelst een wilsovereenstemming omtrent de zaak (het onroerend goed te en de prijs (art. 1583 BW).
Een onvoorwaardelijke bod staat niet gelijk met een loutere intentieverklaring.
Waar de verkoopovereenkomst middels een onderhandse akte nadere concretisering/finalisering dient te kennen, kan niet gesteld dat na aanvaarding over zaak en prijs en zodoende a posteriori, bezwaarlijk nadere onderhandeling omtrent beweerdelijk substantiële elementen opdringen waarvan de voltrekking van de verkoop zou afhangen. Dit zou een miskenning zijn van de bindende kracht van de overeenkomst (art. 1134 BW). Waar ingevolge aanbod en aanvaarding de (objectief) essentiële elementen van de verkoopovereenkomst vastliggen (de zaak en de prijs), blijken geen (bijkomende) (subjectief) substantiële elementen meer te onderhandelen. De partijen hebben dienaangaande bij het aanbod en de aanvaarding niet het minste voorbehoud geformuleerd. Een en ander gebeurt onvoorwaardelijk/voorbehoudloos. In die omstandigheden kan de concretisering/finalisering van de verkoopovereenkomst niet gelijk gesteld worden met het onderhandelen van substantiële elementen. Elementen zoals de betaling, het verlijden van de authentieke akte en eventuele opschortende voorwaarden zijn, bij gebrek aan opgave bij het aanbod/de aanvaarding, niet substantieel. Dit neemt niet weg dat de partijen dergelijke en/of andere elementen bij het aanbod/de aanvaarding als substantieel kunnen vooropstellen.
Bij gebreke aan vermelding van deze elementen in het aanbod en de aanvaarding zijn deze elementen (andere dan zaak en prijs) niet substantieel. Het gaat dan om loutere/accessoire modaliteiten die desnoods op basis van suppletieve rechtsregels moeten worden aangevuld (art. 1135 BW), bijvoorbeeld wat betreft de betaling: de artikelen 1593 en 1651 BW. Het gegeven dat de partijen in casu na de wilsovereenstemming omtrent de zaak en de prijs verdere besprekingen voeren omtrent de modaliteiten brengt de reeds gesloten verkoopovereenkomst niet in het gedrang.
(merk op dat deze rechtspraak lijkt voorbij te gaan aan dan wel gevolgd wordt rechtspraak die verwijst naar de wetgeving die de verkoop van een onroerend goed afhankelijk stelt van bijkomende voorwaarden waardoor zelfs gewag wordt gemaakt van een verkoop van een onroerend goed als plechtig contract. In de gerelateerde verwijzingen wordt verwezen naar deze rechtspraak.
(L.L. / A.O.V.T. BVBA)
(…)
II. Relevante elementen
1. De eiseres is eigenaar van een (dubbel) onroerend goed te (…): het gaat om een rijwoning (…) en een hoekwoning (…) met op het gelijkvloers haar tandartsenpraktijk en op de bovenverdiepingen telkens een appartement.
De verweerster is een professioneel bouwbedrijf, dat onder meer aan de kust diverse nieuwbouwprojecten oprichtte.
Sander Van Loock, “De totstandkoming van overeenkomsten en de aanvaarding van substantiële elementen”, T.Not. 2015, 403-409.