Een overeenkomst met een vastgoedmakelaar die de opdracht heeft gekregen een koper te zoeken voor een onroerend goed kan door de verkoper van een onroerend goed steeds beëindigd worden, zelfs zonder motief. Weliswaar voorzien de contracten met de vastgoedmakelaars ook wel immobiliënmakelaar geheten dat in dit geval de volledige commissie verschuldigd is alsof de makelaar het onroerend goed zou hebben verkocht.
Echter het contract met vastgoedmakelaars is onderworpen aan het wetboek van economisch recht en dus ook aan de leer van de oneerlijke bedingen. Een beding waarin gestipûleerd wordt dat de verkoper de immobiliënmakelaar de volledige commissie diet te betalen ook wanneer hij geen koper heeft moeten zoek omdat de koper zelf het goed heeft verkocht of omdat er beroep gedaan werd op een andere makelaar wordt door het Hof van Beroep te Brussel als een oneerlijk beding aanzien.
Dit contract dient aanzien te worden als een contract van huur van werk of diensten, waarbij deze dienst principieel bestaat uit het zoeken naar een koper, het vervullen van bepaalde administratieve en juridische (voorbereidende) handelingen en eventuele vertegenwoordiging.
Bij verbreking is de verkoper gehouden de immobiliënmakelaar te vergoeden voor de verrichte prestaties en de gemaakte kosten (niets meer).
Eisen dat de verkoper de volledige vergoeding betaalt alsof de makelaar alle prestaties had uitgevoerd is strijdig met art. 31, 32,8° en 32,15° WER.
Marie, Defosse, La clause accordat à l'agent immobilier au titre d'indemnités pour violation de l'exclusivité, un montant équivalent à la totalité des honoraires: sa qualification et sa qualification et sa validité au regard du régime des clauses abusives, DCCR 2015, 174