Nietig huwelijkscontract geen verschuldigde huur maar bezettingsvergoeding

De nietigverklaring leidt ertoe dat de partijen de prestaties die zij als gevolg van de huurovereenkomst hebben ontvangen, in beginsel moeten teruggeven. Dit betekent dat de verhuurders de ontvangen huurgelden moeten teruggeven en dat de huurder het gebruik dat hij van het appartement heeft gehad ook moet «teruggeven». Omdat dit laatste niet in natura kan, betekent dit dat de huurder voor de periode van het gebruik van het appartement in beginsel een vervangende bezettingsvergoeding verschuldigd is.

Hierop bestaat een uitzondering als:

– vaststaat dat de huurder geen daadwerkelijk woongenot heeft gehad;

– de huurder wel woongenot heeft gehad, maar het niet opportuun is de verhuurder daarvoor een vergoeding toe te kennen op basis van het adagium «In pari causa turpitudinis cessat repetitio».

De vrederechter kan evenwel aannemen dat de verhuurder zich van bepaalde gebreken niet bewust waren.

De vrederechter kan rekening houden met tussentijds uuitgevoerde werken waardoor strafpunten verminderden of zelfs totaal nietmeer aanwezig waren.

Op deze gronden kan de vrederechter oordelen dat de verhuurders recht hebben op een bezettingsvergoeding voor de periode van december 2009 (aanvang huur) tot en met 2013 (laatste maand dat geen «huur» meer werd betaald door de huurder) en ook daarna nog.

Het vorderen van een bezettingsvergoeding voor een periode dat er geen huurovereenkomst was, gelet op de absolute nietigheid ervan wegens strijdigheid met de woonkwaliteitsnormen, is niet onontvankelijk wegens gebrek aan rechtmatig belang. De verhuurder heeft bij het stellen van een dergelijke vordering een rechtmatig belang, aangezien hij geen onrechtmatig voordeel nastreeft, maar enkel een vergoeding voor de werkelijke bezetting door de huurder.

De rechter begroot de bezettingsvergoeding in concreto vertrekkend van de huur waarbij een percentage wordt afgetrokken voor het mingenot in concreto.