Een verkoop kan afgesloten ingevolge het lichten van en aankoopoptie maar ook door het lichten van een verkoopoptie.
Bij de stipulering van een verkoopoptie dient (best) duidelijkheid geschapen op welk tijdstip de optie wordt gelicht, weze het bij de verzending van het schrijven waarin de optie wordt gelicht, of weze het bij de ontvangst van dit schrijven. Verder hoe wordt de ontvangst bewezen en wat geldt als ontvangst van het schrijven door de koper van de schriftelijke optie-lichting?
Bij gebreke hieraan dient noopt de clausule tot interpretatie in het nadeel van degene die bedongen heeft (hier: de kandidaat-verkoper, m.a.w. de verweerster) en in het voordeel van degene die zich verbonden heeft (hier: de kandidaat-koper, m.a.w. de eiseres) (zie art. 1162 Burgerlijk Wetboek).
Wanneer het bewijs alsdan niet geleverd wordt dat de optie binnen de gestelde termijn werd gelicht (bijvoorbeeld bij te late lichting) gaat de verkoop niet door en dient het betaalde voorschot terug betaald.
Zelfs het uitschrijven van een een cheque overhandigd aan de makelaar ter betaling van het voorschot volstaat alvast niet als bewijs van (het tijdstip van) de schriftelijke kennisgeving van de aanvaarding.
Wanneer zoals te dezen nooit een overeenkomst is tot stand gekomen is het betaalde voorschot (uiteindelijk) nooit verschuldigd geweest, zodat de er aanleiding is tot terugbetaling van dit onverschuldigd betaalde bedrag (zie art. 1376-1377 Burgerlijk Wetboek).
Wie een onverschuldigde betaling ontvangen heeft te kwader trouw, moet hij niet alleen het kapitaal teruggeven, maar ook de intresten of de vruchten, te rekenen van de dag van de betaling (zie art. 1378 Burgerlijk Wetboek).
Te dezen diende volgens de termen van de ondertekende aankoopbelofte het bedongen voorschot pas betaald “bij ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst”.
Tot de ondertekening van de zgn. compromis is het echter nooit gekomen. Toch werd door toedoen van haar makelaar, kort na de ondertekening van de aankoopbelofte – en dus zonder dat er toen al sprake was van een (definitief) voltrokken koop-verkoop door middel van een wederzijds ondertekende compromis – reeds betaling gevraagd (en bekomen) van het voorschot van 15.000,00.
Een makelaar moet in dit geval hebben geweten dat dit voorschot – bij gebreke van onderhandse verkoopovereenkomst.
Derhalve is het (onverschuldigd) betaalde voorschot te kwader trouw in de zin van artikel 1378 van het Burgerlijk Wetboek, zodat op de terug te betalen som wel degelijk ook intrest verschuldigd is vanaf de datum van betaling en aan de wettelijke rentevoet,
Deze intrest is evenwel (geen verwijl- maar) vergoedende intrest. Deze intrest wordt gerechtelijke intrest genoemd vanaf de datum van de dagvaarding (hier: 25 april 2012).
Rechtbank van eerste aanleg Gent op 5 juni 2012
Mevrouw M B,
TEGEN:
De V.Z.W. Z
Verweerster,
vonnist de rechtbank als volgt:
1. PROCEDURE
De zaak werd ingeleid bij dagvaarding, betekend op 25 april 2012.
De raadslieden van de partijen werden gehoord op de openbare terechtzitting van 22 mei 2012, waarna de debatten werden gesloten en de zaak in beraad werd genomen.
De rechtbank heeft kennis genomen van het dossier van de rechtspleging en van de door de partijen neergelegde stukken.