Precontractuele aansprakelijkheid bij afbreken van onderhandelingen door de verkoper met koper

De precontractuele fase is de periode voorafgaand aan de sluiting van een contract waarbij partijen in elkaars rechtssfeer treden. Hierbij is het niet van belang of uiteindelijk al dan niet een overeenkomst wordt gesloten (zie o.m. K. Swerts, J. Deene, G. Van Malderen, S. Vereecken en K. Marchand, “Toestemming. De overeenkomst: geldigheidsvoorwaarden” in Bestendig Handboek Verbintenissenrecht, II 4-45).

Het wordt algemeen aanvaard dat partijen steeds vrij zijn om de onderhandelingen af te breken tot aan het effectieve sluiten van de overeenkomst. Het stopzetten van de onderhandelingen kan in bepaalde omstandigheden wel een precontractuele fout inhouden. Het is evenwel niet het afbreken van onderhandelingen op zich dat als onrechtmatig zal worden beschouwd, maar de omstandigheden waarin of de wijze waarop dit is gebeurd (zie o.m. M. Bollen, “Precontractuele aansprakelijkheid voor het afspringen van onderhandelingen, in het bijzonder m.b.t. een acquisitieovereenkomst”, TBBR 2003, nr. 4; A. De Boeck, “Precontractuele aansprakelijkheid” in Comm.Bijz.Ov. IV. Commentaar, Verbintenissenrecht, Titel II, Hoofdstuk 3, Afdeling 6, III.A).

Economische motieven kunnen wel degelijk een geldige reden zijn voor het afbreken van onderhandelingen.

Het afbreken van de onderhandelingen wegens een interessanter aanbod van een andere koper wordt door de rechtspraak als niet foutief beschouwd. De contractvrijheid impliceert het recht gelijktijdige en opeenvolgende onderhandelingen aan te gaan (zie o.m. Kh. Brussel 19 januari 1990, TBH 1990, 555; Luik 20 oktober 1989, TBH 1990, 521; Luik 21 september 2006, JLMB 2007, 364; Bergen 14 oktober 2008, JT 2008, 758).

Een beginselakkoord is een akkoord tussen partijen om verder te onderhandelen, waarbij daartoe diverse maatregelen worden getroffen. Dit bindt de partijen van zodra er wilsovereenstemming bestaat over de voor de beoogde overeenkomst essentiële elementen, en partijen kunnen niet meer terugkomen op de gemaakte afspraken. (zie o.m.: M. Bollen, “Precontractuele aansprakelijkheid voor het afspringen van onderhandelingen, in het bijzonder m.b.t. een acquisitieovereenkomst”, TBBR 2003, nrs. 21 e.v.).

De substantiële elementen van een overeenkomst zijn die elementen die objectief gezien van bijkomstig belang zijn, maar die door (één van) de partijen als essentieel worden beschouwd.

Art. 1583 BW bepaalt dat de koop tussen partijen voltrokken is zodra er overeenkomst is over de zaak en de prijs. Het is evenwel algemeen aanvaard dat voor de totstandkoming van de overeenkomst niet alleen een wilsovereenstemming moet bestaan over bovenvermelde elementen, maar over alle essentiële en substantiële elementen (zie o.m. Cass. 12 juni 1980, Arr.Cass. 1979-80, 1263; art. 1582-1583 in Comm.Bijz.Ov.).
 

Krachtens art. 1315 BW dient hij die de uitvoering van een verbintenis vordert, het bestaan daarvan te bewijzen.

Voor alle zaken die de som van 375 euro te boven gaan, dient een akte voor een notaris of een onderhandse akte te worden opgemaakt (art. 1341 BW). In casu werd geen notariële akte verleden.

Een aanbod is een vast en precies voorstel tot contracteren. Een aanbod vereist enerzijds de bedoeling van de aanbieder om in geval van aanvaarding gebonden te zijn door de overeenkomst en anderzijds de voldoende nauwkeurige bepaling van alle essentiële en substantiële elementen van het voorgestelde contract (S. Stijns en B. Tilleman, “Overzicht van rechtspraak. Bijzondere overeenkomsten: Koop en aanneming (1999-2006)” TPR 2008, 1450).

Zo kan er maar sprake zijn van een werkelijk aanbod bij voorlegging van een compromis waarin rekening is gehouden met de vooraf gevraagde opmerkingen van de kandidaat-koper (zie o.m.: K. Swerts, J. Deene, G. Van Malderen, S. Vereecken en K. Marchand, “Toestemming. De overeenkomst: geldigheidsvoorwaarden” in Bestendig Handboek Verbintenissenrecht, II 4-35; Rb. Brugge 24 maart 1997, T.Not. 1998, 54, noot).