Een verkoopsovereenkomst van een onroerend goed is niet meer te aanzien als een consensueel contract maar als een plechtig contract (ook tussen partijen) en kan dus niet door een e-mail tot stand komen.
Een consensuele overeenkomst is een overeenkomst die rechtsgeldig tot stand komt ingevolge loutere wilsovereenstemming tussen de partijen.
De geldige totstandkoming van een plechtig contract veronderstelt, behalve die wilsovereenstemming, ook de vervulling van een door de wet opgelegde vormvereiste.
Artikel 1583 BW bepaalt:
“Hij (bedoeld wordt: de verkoopovereenkomst) is tussen partijen voltrokken, en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is”.
Bij toepassing van deze wetsbepaling wordt algemeen aangenomen dat, in principe, de verkoopovereenkomst een consensuele overeenkomst is.
Dat principe geldt evenwel niet onverminderd (meer) voor alle verkoopovereenkomsten zonder onderscheid. Voor de geldige totstandkoming van verkoopovereenkomsten die in het bijzonder onroerende goederen tot voorwerp hebben, volstaat de loutere wilsovereenstemming tussen de partijen niet (meer) en gelden specifieke door de wet opgelegde vormvereisten.
In dat verband kan bijvoorbeeld verwezen worden naar artikel 101 van het decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming en artikel 116 van ditzelfde decreet.
Gelet op de bepalingen van voormeld decreet is voor de rechtsgeldige totstandkoming van een verkoopovereenkomst betreffende onroerende goederen, de redactie van een onderhandse akte vereist waarin de inhoud van het bodemattest wordt opgenomen.
Vandaar dat de verkoopovereenkomst betreffende onroerende goederen veeleer een plechtig contract is.
(X., Y. / V., W. - Rolnr.: 2014/AR/1280)
1. De feiten
In het bestreden vonnis werden de ter zake doende feitelijke elementen alsook het voorwerp van de vorderingen uiteengezet, zodat het hof daarnaar verwijst.
2. De voorafgaande rechtspleging
2.1. Op 8 mei 2013 werd dagvaarding uitgebracht door de geïntimeerden.
2.2. Bij bestreden vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Turnhout van 4 maart 2014 werd(en):
Heeb, C., « Verkoop onroerend goed via elektronische weg », R.A.B.G., 2017/10, p. 792-797
Rechtsleer:
• J. Callebaut, “Verkoop woning via e-mail”, NjW 2017, (210) 212
• J. Dumortier en G. Somers, “Update van het recht inzake elektronisch contracteren en elektronische handel” in P. Valcke en J. Dumortier (eds.), Themis ICT- en mediarecht, Brugge, die Keure, 2013, 67-100;
• P. Van Eecke, “De nieuwe wetgeving inzake elektronische handel. Een eerste commentaar”, RW 2003-04, (321) 334-336;
• P. Van De Velde, Elektronische handel: online contracten, Brugge, Vanden Broele, 2007, 37-53;
• E. Verbrugge en P. Van Eecke, “Aandachtspunten bij het uitbaten - De elektronische overeenkomst” in P. Van Eecke (ed.), Recht & elektronische handel, Gent, Larcier, 2011, 204-222.
• I. Samoy en A.-S. Houtmeyers, “Over de verkoop van een onroerend goed via e-mail of sms: bewijs en precontractuele aansprakelijkheid” (noot onder Antwerpen 24 juni 2013), T.Not. 2014, (327) 327-336;
• E. Terryn en J. Goddaer, “Boek XII: Recht van de elektronische economie” in B. Keirsbilck en E. Terryn (eds.), Het Wetboek van economisch recht: van nu en straks?, Antwerpen, Intersentia, 2014, (303) 323-329.
Rechtspraak:
• Gent 26 september 2013, TBBR 2014, 116; Juristenkrant 2013, afl. 276, 2, T.Not. 2014, 351, RW 2014-15, 258, noot S. Meys.
• Antwerpen 19 december 2016, eerder ook gepubliceerd in NjW 2017, 232.
• Antwerpen 15 juni 2015, 2013/AR/776, RABG 2017/10, 797
• Antwerpen 24 juni 2013, T.Not. 2014, 345, noot I. Samoy en A.-S. Houtmeyers: “[…] terwijl hoe dan ook niet alleen het bewijs, maar ook en zelfs de totstandkoming van contracten houdende overdracht van onroerende goederen langs elektronische weg uitgesloten is”.
• Gent 26 september 2013, TBBR 2014, 116; Juristenkrant 2013, afl. 276, 2, T.Not. 2014, 351, RW 2014-15, 258, noot S. Meys.
• Gent 1 oktober 2015, T.Not. 2016, 300.
• Antwerpen 19 december 2016, eerder ook gepubliceerd in NjW 2017, 232.
• Cass. (1e k.) 20 december 2007, Pas. 2007, 2418, RW 2009-10, 955 en TBBR 2008, 452, noot L. Van Valckenborgh.
• Antwerpen 24 juni 2013, T.Not. 2014, 345, noot I. Samoy en A.-S. Houtmeyers.
Weblinks
•. http://www.biv.be/publicaties/alle-publicaties/e-mail-geen-juridisch-bew....
• http://www.standaard.be/cnt/dmf20170308_02770590?shareId=bbf05a32992da87... 88cc9bef12a3dbfd1db34ee66467d4467f9ab8877874dd018b046ef7c336a6685a81afcf5b76561b7b7f768fd3d30cbd735d2ad860905b8fbf081eceba1471217
http://www.tijd.be/netto/vastgoed/De-Croo-maakt-e-mail-geldig-bewijs-van....