Hoewel de woonkwaliteitsnormen in globo de openbare orde raken, kan worden aangenomen dat niet elke afzonderlijke woonkwaliteitseis, die aanleiding kan geven tot strafpunten, van openbare orde is. Hieruit volgt dat niet elke overtreding van een afzonderlijke norm maakt dat het voorwerp van de huurovereenkomst ongeoorloofd is, met de absolute nietigheid ervan tot gevolg.
Als er evenwel ernstige schendingen van de verschillende kwaliteitseisen worden vastgesteld, zeker als het gaat over eisen op de overtreding waarvan vijftien strafpunten staan, en als het aantal strafpunten meer bedraagt dan het aantal waardoor de gewestelijk ambtenaar moet adviseren om de woning ongeschikt te verklaren (dit aantal bedroeg in 2012 achttien strafpunten volgens art. 3 van het Besluit van de Vlaamse regering van 6 oktober 1998, BS 1 augustus 2013), kan worden aangenomen dat de huurovereenkomst van bij de aanvang een ongeoorloofd voorwerp had met de absolute nietigheid ervan als gevolg.
De nietigverklaring leidt er in beginsel toe dat de partijen de prestaties die zij als gevolg van de huurovereenkomst hebben ontvangen, moeten teruggeven. Op deze teruggaveverplichting bestaat een uitzondering als de teruggave van de geleverde prestaties of één ervan niet opportuun is omdat dit zou indruisen tegen de sociale orde of als de volledige teruggave de preventieve rol van de sanctie van de nietigheid in het gedrang zou brengen. Het is niet in strijd met de sociale orde om de teruggave te bevelen van de door de huurder betaalde huurgelden wanneer, zoals in dit geval, de huurder de verhuurder verschillende malen heeft aangeschreven om de gebreken te verhelpen waarmee het verhuurde appartement behept was. Het is in beginsel evenmin in strijd met de sociale orde om aan de verhuurder een vervangende schadevergoeding toe te kennen voor de periode dat de huurder het appartement bezet heeft. De bezettingsvergoeding is niet noodzakelijk gelijk aan de overeengekomen huurprijs, maar kan slechts overeenstemmen met het werkelijke woongenot dat de huurder van het gehuurde goed gehad heeft. De rechtsgrond van de vordering tot teruggave is de vermogensverschuiving zonder oorzaak.
NV W.H. t/ K.T.
I. Feiten
1. Op 28 januari 2008 werd tussen de NV E., rechtsvoorganger van NV W.H., als verhuurder en T.K. als huurder een woninghuurovereenkomst gesloten m.b.t. de studio op de tweede verdieping aan de M. te 2000 Antwerpen.
De overeenkomst werd gesloten voor drie jaar en nam een aanvang op 15 februari 2008. Na het verstrijken van deze termijn bleef T.K. het appartement verder betrekken, zodat een negenjarige huur ontstond (art. 3, § 6 Woninghuurwet).