De verplichting om voor het sluiten van een overeenkomst betreffende de overdracht van gronden een bodemattest aan te vragen en aan de verwerver mee te delen en om de inhoud van het bodemattest in de onderhandse akte op te nemen, strekt er in de eerste plaats toe de verwerver te beschermen tegen het onbewust aankopen van vervuilde grond.
In het licht van deze doelstelling moet onder het begrip "overeenkomst betreffende de overdracht van gronden" ook elke overeenkomst of eenzijdige rechtshandeling worden begrepen waarbij de verwerver zich reeds verbindt tot het aankopen van een grond.
Krachtens artikel 1181 Burgerlijk Wetboek is een verbintenis onder op-schortende voorwaarde aangegaan die welke afhangt van een toekomstige en on-zekere gebeurtenis ofwel van een gebeurtenis die reeds heeft plaatsgehad, maar aan partijen nog onbekend is.
Gelet op de voormelde doelstelling van artikel 101, § 1 en § 2 Bodemdecreet, namelijk het beschermen van de verwerver tegen het onbewust aankopen van vervuilde grond, kunnen de partijen niet rechtsgeldig een overeenkomst betreffende een overdracht van een grond sluiten onder de opschortende voorwaarde dat het overgedragen goed niet zal blijken te zijn aangetast door bodemverontreiniging die aanleiding geeft tot een saneringsverplichting ten laste van de eigenaar. In dergelijk geval verbindt de verwerver zich immers reeds tot de verwerving van een goed voordat hij kennis heeft kunnen nemen van de inhoud van een bodemattest waaruit blijkt dat het goed vervuild is, hetgeen de decreetgever precies heeft willen vermijden.
In het licht van de voormelde doelstelling kunnen zij daarentegen wel een overeenkomst betreffende de overdracht van grond sluiten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een blanco bodemattest of een bodemattest waaruit blijkt dat er geen bodemverontreiniging is.
De omstandigheid dat artikel 116, § 1, Bodemdecreet bepaalt dat de verwerver de nietigheid kan vorderen van de overdracht die plaatsvond in strijd met artikel 101, staat hieraan niet in de weg. Het voorafgaand aan de overdracht opvragen en mee-delen van een bodemattest en het opnemen van de inhoud ervan in de onderhand-se akte zijn immers geen elementen die noodzakelijk zijn voor de totstandkoming van de overeenkomst.
Nr. C.17.0067.N
E.A.
eiser,
1. G.K.,
2. J.K.,
verweerders.
I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF
Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te Antwerpen van 10 oktober 2016.
II. CASSATIEMIDDEL
De eiser voert in zijn verzoekschrift dat aan dit arrest is gehecht, een middel aan.
III. BESLISSING VAN HET HOF
Beoordeling
Eerste onderdeel
Het Hof van Cassatie stelt in dit arrest dat het loutere feit dat de inhoud van het bodemattest slechts na de onderhandse akte wordt bekendgemaakt aan de koper, is reeds een nietigheidsgrond. Het bodemattest dient dus een wezenlijk onderdeel uit te maken van de onderhandse akte (Brussel 25 november 2003, RW 2006-07, 59; J. Ceenaeme, «Bodemattest nodig bij onderhandse akte», Vastgoed info 2010, nr. 15, (2), 4; G. Van Hoorick, Bodemsanering, Mechelen, Kluwer, 2010, p. 26, nr. 50).
Maar deze visie wordt niet gedeeld door een meerderheid van de rechtspraak en rechtsleer die weigert de nietigheidsvordering in te willigen wanneer de verkrijger geen schade of rechtmatig belang kan aantonen. Hieruit volgt in deze tweede stelling dat de enkele afwezigheid van een bodemattest bij het sluiten van de onderhandse akte voor de verkrijger op zich onvoldoende is om aan zijn verbintenissen te ontsnappen en om derhalve de nietigheid van de overeenkomst te vorderen (Brussel 27 mei 1998, AJT 1998-99, 1043; Gent 20 oktober 2004, RABG 2006, 45; Antwerpen 3 december 2007, NJW 2009, 410; Rb. Leuven 14 juli 1999, T.Not. 1999, 631; Rb. Hasselt 5 juni 2000, TMR 2001, 58; Rb. Gent 6 februari 2001, TOGOR 2001, 167, noot A. Van Brabant; Rb. Hasselt 25 februari 2002, NJW 2002, 213; P. De Smedt, «De sanctie van de ontijdige mededeling van een bodemattest bij de overdracht van grond», AJT 1998-99, (1045), 1049; A. Van Brabant, noot onder Rb. Gent 6 februari 2001, TOGOR 2001, (174), 175; J.H. Herbots, S. Stijns, E. Degroote, W. Lauwers en I. Samoy, «Overzicht van rechtspraak: Bijzondere overeenkomsten. 1995-1998», TPR 2002, p. 134, nr. 159; I. Gerlo, «Bodemsaneringswetgeving en de overdracht van onroerend goed. Actuele stand van zaken in de drie gewesten», Not. Fisc. M. 2005, (299), 308; R. Slabbinck, «Gevolgen van de laattijdige mededeling van een bodemattest bij de overdracht van grond. De laattijdige mededeling van een blanco bodemattest toch «sanctioneerbaar»», RABG 2006, (51), 52; C. De Wulf, «Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk», T.Not. 2008, bijzonder nummer (1), p. 75, nr. 144; T. Malfait, «Nietige koopovereenkomst wegens ontbrekend bodemattest», NJW 2009, (384), 389). Wanneer op basis van een te laat meegedeeld bodemattest wordt aangetoond dat er geen verontreiniging bekend is, lijdt de verkrijger geen nadeel en moet hij niet langer door de nietigheidssanctie worden beschermd. Enkel wanneer het bodemattest nadelige informatie aan het licht brengt, kan de verkrijger zich beroepen op het vormgebrek en kan hij op die basis een nietigheidsvordering instellen. Een juridische grondslag hiervoor wordt traditioneel gezocht in het verbod van rechtsmisbruik (Gent 20 oktober 2004, RABG 2006, 45; Rb. Hasselt 5 juni 2000, TMR 2001, 58; Rb. Hasselt 25 februari 2002, NJW 2002, 213; P. De Smedt, o.c., AJT 1998- 99, 1049; C. De Wulf, o.c., T.Not. 2008, bijzonder nummer, p. 54, nr. 115; R. Slabbinck, o.c., RABG 2006, 52).
De tegenstelling tussen deze 2 stellingen wordt verder uitgewerkt en toegelicht in de NOOT – Nietigheid als sanctie wegens miskenning van de informatieplicht van art. 101 Bodemdecreet: te pas en te onpas van Julie del Corral, RW 2010-2011, 1520, onder het geannoteerd arrest.